商品房按揭仅属抵押预登记 不等于取得抵押权

2007/8/23 10:22:45作者：陆春花　摘自：　编辑：蓝天

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　　《物权法》即将在10月1日正式实施，近日，记者从南京市房产局获悉，有银行咨询商品房按揭与抵押权登记是否有区别。 

　　据了解，商品房按揭贷款，虽然向登记机关办理了按揭登记，但这仅仅属于抵押预登记，还不能算抵押权登记。抵押权是建立在房屋产权基础上的一种他项权利，一经登记确认，依据法律规定即具有优先受偿权。也就是说，即使有其他债权，登记后的抵押权优先于其他债权受偿。 

　　商品房按揭贷款只是在商品房买卖合同基础上设立的，被担保的债权可以有人的担保和物的担保形式。商品房按揭时，房屋产权还未设立，也就无法实现抵押权登记，所以商品房按揭不能是物的担保。商品房按揭被担保的债权只能是人的担保，而这个担保人通常是开发公司这个“法人”。 

　　房产局人士提醒，商品房在竣工交付三个月内购房人必须依据鉴证的商品房买卖合同申请物权转移登记。银行则同时申请按揭转抵押实现抵押权登记。 

　　超过三个月未申请物权转移登记的，根据物权法有关规定，商品房合同鉴证的预告登记自动失效，房屋初始物权仍在开发公司名下。银行的商品房按揭将无法转为物的抵押权，从而丧失物权的优先受偿权，只能享有合同债权。 

　　 

本文关键词：物权法、抵押、商品房买卖合同
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