抵押贷款风险及其防范

2006/12/12 9:24:48作者：佚名　摘自：　编辑：蓝天

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　 近几年来，金融机构在开展信贷业务中，由于信贷风险防范意识不强，产生大量不良贷款，给国家和集体财产造成了严重损失。有的贷款虽然办理了抵押担保，但形同虚设，风险重重。 

　 从金融实务中看，借款合同抵押担保的主要风险有以下几个方面： 

　 抵押物本身的风险 

　 1、属法律规定禁止设定抵押的财产。抵押物必须是法律允许抵押的财产，法律禁止抵押的财产不得设定抵押担保。根据担保法第三十七条规定，有六类财产不得抵押，包括土地所有权、学校的教育设施和医院卫生设施或有争议的财产等。否则，即使设立了担保，抵押权也不能成立。 

　 2、国有资产抵押未经报批。对于法律、法规要求经过批准才能抵押的财产，必须经过批准。如国务院制定的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第15条规定：企业根据生产经营的需要，对企业的关键设备、成套设备或重要建筑物可以抵押、有偿转让，但须经政府主管部门批准。据此，企业如将关键设备等用作抵押担保，必须先经国资局和政府主管部门批准，完善其审批手续后，方可设定抵押担保。 

　 3、未经同意以共有人财产设定抵押。共有财产是指两个以上的人对同一个财产享有所有权。对以共有财产抵押担保的，按照共有财产共同处分的原则，应该经各共有人的同意才能设立担保。否则，共有财产部分抵押无效。抵押担保中共有财产抵押的多见于夫妻共有财产和家庭共有财产。 

　 4、未经同意以他人财产设定抵押。未经所有权人同意就擅自抵押的，不但抵押担保行为无效，且构成侵权。所以，以他人财产抵押，必须经他人同意，并办理有关法律手续，方能有效。实践中有的以欺骗手段骗得他人财产，并假冒他人之名进行抵押担保。有的所有权人同意并提供其财产让他人做抵押，但未办理有关手续，一旦要处理抵押物时，便假托自己不明真相，否定自己曾同意抵押担保的事实。 

　 5、一物多次抵押。借款人向银行申请贷款时，用同一财产为抵押物向一家或几家金融单位设定抵押，以至于所获取的贷款数额远远超出了抵押物价值的几倍，甚至十几倍。一旦借款人发生信用危机，抵押物难以偿付贷款，造成信贷资金损失。 

　 6、以单位房改房设定抵押。有的单位以已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。 

　 抵押物不足值产生的风险 

　 抵押物的价值是随着市场行情变化，相对不确定的。但借款人或抵押人往往为了自己的利益，利用各种手段尽量争取将抵押物价值抬高，而一些中介评估机构不规范的竞争，造成目前资产评估水分大的情况大量存在，使抵押物不足值成为抵押担保的一大风险。 

　 未依法办理有关抵押登记 

　 及投保手续的风险 

　 担保法第四十二条规定了抵押担保必须办理登记的范围，抵押合同自登记之日起生效。实践中，未办理抵押登记的原因很多，有的是在办理时遇到障碍，有的是因评估、登记费用太高，手续麻烦，以后又未再补办登记等；有的是登记部门不规范，登记部门不明确，或做假登记。 

　 为了防范上述风险，必须把好“五关”。 

　 一是把好抵押人担保资格审查关。在签订抵押担保合同时，必须严格审查抵押人的抵押担保资格。主要包括：（1）抵押人是否具有法人资格或者是否具有完全民事行为能力的自然人。国家机关不能作为借款合同的抵押人。（2）抵押人对抵押物是否拥有所有权或经营管理权。 

　 二是把好抵押物的权属关。首先，确保抵押物的真实性。这就要求银行信贷人员认真审查抵押物的有关权利凭证。其次，确保抵押物的合法性，这就要求信贷人员严格依照担保法审查抵押物，防止法律禁止抵押的财产进行抵押担保。最后，认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性。这就要求信贷人员在核查抵押物的权属时一定要认真仔细，特别要注意以下几种情况：一是夫妻共有财产设定抵押担保时，必须由夫妻双方共同出具抵押承诺书；二是家庭财产用于抵押担保时，必须由家庭各成员共同出具抵押承诺书；三是用合伙企业财产设定抵押担保时，必须经全体合伙人同意，要求全体合伙人共同出具抵押承诺书；四是用有限责任公司、股份有限公司的财产设定抵押担保的，必须经董事会或股东大会决议通过；五是以他人的财产设定抵押担保，抵押人必须出具他人同意抵押承诺书。 

　 三是把好抵押物评估关。这是确保抵押物足值的关键环节。在实际操作中，银行一般要求抵押人提供商业评估机构出具评估报告，并根据评估价值按70％确定其借款合同贷款额。这就要求银行信贷人员认真审查评估执行的真实性和准确性，防止评估价值中渗有水分。 

　 四是把好抵押物登记关。这是确保抵押担保关系效力必须履行的法定手续。根据担保法第四十一条的规定，依法须登记的抵押物，抵押合同自登记之日起生效。这些财产包括房地产、林木、船舶、航空器、车辆以及企业的设备和其它动产。法律规定自登记之日起生效的合同，必须办理抵押登记，否则抵押担保行为无效。因此，银行信贷人员在办理抵押担保贷款时，对法律规定必须登记的抵押物，必须切实做好抵押登记工作，以确保抵押担保关系的合法有效性。 

　 五是把好抵押物的投保关。抵押人以动产或不动产设定抵押担保的，银行应督促其将抵押物在保险机构投保。保险费用由借款人或抵押人负担，归还贷款时，银行有权从保险赔偿金中收回贷款本息，以确保银行贷款的风险降到最低。 

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